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Después de una investigación de ProPublica el año pasado, un grupo de senadores exigió respuestas de una empresa de tecnología de bienes raíces que ayuda a los propietarios a fijar los alquileres en todo el país.

La investigación reveló cómo algunos de los propietarios más grandes del país comparten información de propiedad exclusiva con RealPage, una empresa de Texas cuyo software utiliza los datos para recomendar precios de alquiler para las unidades disponibles. Los expertos legales dicen que el acuerdo puede facilitar un comportamiento similar al de un cartel entre los propietarios, que podrían usar el software para coordinar los precios.

Ahora, RealPage ha respondido a las preguntas de los senadores demócratas Elizabeth Warren, Bernie Sanders, Tina Smith y Ed Markey. Las respuestas de la compañía, dijeron los legisladores, revelaron nuevos detalles “alarmantes”.

En una carta al Departamento de Justicia, los senadores dijeron que RealPage no brindó toda la información que habían pedido en noviembre pasado, pero las respuestas que dio la compañía plantean preocupaciones de que su software YieldStar pueda desempeñar un papel en el aumento de la inflación de los alquileres en algunos de los mercados más importantes del país.

“YieldStar ha sido más frecuente en algunas de las regiones más atacadas por compradores corporativos y con los mayores aumentos de alquiler”, escribieron los senadores.

Los legisladores dijeron que la información disponible públicamente muestra que el software se usa para fijar el precio de más de 4 millones de unidades, lo que representa alrededor del 8% de todas las unidades de alquiler en todo el país. RealPage tiene tantos clientes que tiene acceso a “datos transaccionales de apartamentos de las listas de alquiler de más de 13 millones de unidades”, según el sitio web de la compañía.

“Dada la cuota de mercado de YieldStar, incluso el uso generalizado de sus datos de alquiler anónimos y agregados por parte de los propietarios más grandes del país podría dar lugar a que esas empresas fijen precios de facto, elevando los precios y perjudicando a los inquilinos”, decía la carta de los senadores.

Los senadores escribieron que “el DOJ debería actuar para proteger a las familias estadounidenses y revisar de cerca los algoritmos de fijación de alquileres como YieldStar para determinar si tienen efectos anticompetitivos en los mercados inmobiliarios locales que han visto una mayor actividad de los inversores institucionales”.

En respuesta a las preguntas de ProPublica sobre la carta de los legisladores, un vocero de RealPage dijo que la firma “aprecia la oportunidad de trabajar con las oficinas de los senadores”. La compañía “siempre está dispuesta a involucrar a las partes interesadas en la política para garantizar una comprensión informada y completa de los beneficios que aportamos al ecosistema de alquiler”, dijo el portavoz.

Después de que se publicó la historia de ProPublica, los inquilinos presentaron más de dos docenas de demandas federales alegando violaciones antimonopolio por parte de RealPage y más de 40 propietarios en varios estados. Cuando se presentó la primera denuncia, un representante de RealPage le dijo a ProPublica que la empresa “niega rotundamente las acusaciones y se defenderá enérgicamente contra la demanda”. Ella se negó a comentar más, diciendo que la compañía no comenta sobre litigios pendientes.

En noviembre, fuentes confirmaron que la división antimonopolio del DOJ había abierto una investigación. En ese momento, RealPage no respondió a una solicitud de comentarios.

En su respuesta de 14 páginas a los senadores, RealPage dijo que las noticias recientes, incluida la de ProPublica, “no describen con precisión cómo funcionan estos productos, en particular con respecto al papel que juegan los datos sobre otras propiedades en la generación de recomendaciones de precios de alquiler para los clientes de RealPage. y el efecto que ha tenido el uso de estos productos sobre los alquileres y las tasas de ocupación de los departamentos”. La compañía dijo que la escasez de oferta en viviendas de alquiler es responsable de aumentar los alquileres, no su software. La carta fue redactada en lugares para proteger la información comercial confidencial.

La compañía dijo que el propósito de YieldStar no es aumentar las rentas en cada oportunidad, sino “administrar los ingresos” para que estén en línea con las necesidades y la estrategia de gestión del propietario. Los datos “no respaldan la afirmación de que YieldStar aumenta las rentas de manera uniforme”, dijo la compañía, y el software a menudo recomendará reducir las rentas para minimizar las vacantes.

La historia de ProPublica no afirmaba que el software siempre aumenta las rentas. Pero nuestro análisis de datos encontró que cinco de los clientes más grandes de RealPage controlaban más apartamentos en ciudades donde los alquileres aumentaban rápidamente y menos apartamentos en áreas metropolitanas donde los alquileres aumentaban más lentamente. Los cinco administradores de propiedades utilizaron el software de fijación de precios de RealPage en al menos algunos de sus edificios, y juntos controlan miles de apartamentos en áreas metropolitanas donde los alquileres de un apartamento típico de dos habitaciones aumentaron un 30 % o más entre 2014 y 2019.

Los clientes de RealPage pueden gravitar hacia los mercados de alto crecimiento de la renta simplemente porque las empresas esperan que esas áreas ofrezcan más oportunidades para ganar dinero. Pero RealPage dice que los precios sugeridos por su software ayudan a los propietarios a vencer a su mercado.

En su carta a los senadores, RealPage dijo que el software en sí mismo “nunca” recomienda eliminar apartamentos del inventario de un propietario, una medida que reduce la oferta de viviendas y podría facilitar la obtención de alquileres más altos, aunque los administradores de propiedades pueden hacerlo si una unidad necesita reparaciones o renovaciones, por ejemplo.

La compañía dijo que el mayor uso de su software no ha reducido la cantidad de apartamentos disponibles para alquilar en general. La compañía dijo que las áreas metropolitanas donde YieldStar tiene la mayor penetración “no han visto tasas de vacantes infladas”.

“Si bien es difícil diferenciar el impacto de las herramientas de gestión de ingresos como YieldStar de otras fuerzas del mercado que afectan las tasas de ocupación, el hecho de que los proveedores de apartamentos ahora tengan productos comerciales de gestión de ingresos disponibles no ha resultado en un aumento nacional en las tasas de vacantes”. dijo la compañía. RealPage dijo que las tasas de vacantes han disminuido durante la década, una tendencia que, según los expertos en vivienda, es parte de una crisis en la disponibilidad y el costo de la vivienda.

Pero encontramos ejemplos en los que los funcionarios de la empresa habían instado a los administradores de propiedades a considerar si podían ganar más dinero con los alquileres aumentando los precios y sin apresurarse a llenar todas las unidades vacantes.

El ex director ejecutivo de RealPage, Steve Winn, se jactó en una llamada de ganancias en 2017 de que una gran empresa inmobiliaria descubrió que podía obtener mayores ganancias operando a una tasa de ocupación más baja que “antes habría incomodado a la gerencia”.

“Inicialmente, fue muy difícil para los ejecutivos aceptar que podían operar al 94% o 96% y lograr un NOI más alto aumentando las rentas”, dijo Winn en la llamada, refiriéndose a la utilidad operacional neta. La empresa “comenzó a utilizar RealPage para operar al 95 %, al mismo tiempo que observaba aumentos de ingresos del 3 % al 4 %”.

Un blog de RealPage en 2018 también advirtió a los propietarios de viviendas para estudiantes que si no estaban usando un software de administración de ingresos, podrían estar “dejando dinero sobre la mesa” al reducir los alquileres demasiado rápido.

“Muchas de las camas que se alquilaron a principios de temporada se fijaron arbitrariamente a un precio de nivel más bajo, y es posible que se hayan alquilado a un precio más alto”, dijo el blog. “Peor aún, por temor a las camas vacías, algunas propiedades ofrecen concesiones o descuentos por decisiones anticipadas de alquiler cuando podrían haber podido llenar todas las camas a un precio de primer nivel”.

Otra página en el sitio web de RealPage decía: “Al centrarse en la información correcta, no solo en la ocupación, las capacidades como la gestión de ingresos permiten a los operadores garantizar que los precios sean correctos y que no quede dinero sobre la mesa”.

La compañía también les dijo a los senadores que la decisión final sobre qué cobrar recae en el administrador de la propiedad. “Los clientes de YieldStar no tienen ninguna obligación, contractual o de otro tipo, de seguir las recomendaciones de precios generadas por el software de YieldStar”, dijo la compañía.

Pero los ex empleados de RealPage le dijeron a ProPublica que los propietarios siguen hasta el 90% de las sugerencias del software.

La carta decía que los informes de noticias “distorsionan gravemente y exageran el papel que juegan los datos no públicos sobre otras propiedades”. RealPage dijo que su software prioriza los datos internos de alquiler de un arrendador sobre factores externos, como lo que cobran los competidores.

Pero reconoció que extrae información de “arrendamientos ejecutados”, que generalmente no son públicos.

Incluso con la explicación de RealPage, Warren y los demás senadores expresaron su preocupación por el uso de dichos datos.

“En particular, RealPage proporcionó información importante sobre la medida en que la empresa facilita el intercambio de información entre grandes propietarios institucionales, una preocupación particular dada la participación de mercado del producto”, decía la carta de los senadores al Departamento de Justicia.

La compañía dijo que su software ayuda a los propietarios a ofrecer a los posibles inquilinos más opciones en cuanto a la duración y el costo del contrato de arrendamiento. Dijo que el algoritmo elimina los sesgos humanos que pueden resultar en violaciones de las leyes que prohíben la discriminación en la vivienda.

La carta decía que el software de gestión de ingresos no es exclusivo de RealPage, ni siquiera del mercado inmobiliario.

Pero ProPublica descubrió que la empresa se convirtió en el proveedor dominante de dichos servicios para el alquiler de departamentos en 2017, cuando compró a su mayor competidor.